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Permis de louer

Un dispositif pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil
En vigueur dès le 1er mars 2023

La présentation du dispositif :

Votre habitat : qui répare, qui entretient ?

Documents à télécharger :

 Le formulaire CERFA 15652*01

Retrouvez toutes les réponses à vos questions dans notre FAQ :

01. Qu’est-ce que l’ORCOD IN Pissevin ?

01. Qu’est-ce que l’ORCOD IN Pissevin ?

ORCOD IN signifie Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National.
Cette opération, instaurée par décret du 04 mars 2022 sur le quartier Pissevin à Nîmes, doit permettre de traiter de façon globale les causes de dysfonctionnements présents sur les 12 copropriétés identifiées (LE SOLEIL LEVANT, LOU CIGALOUN, LES ARTS, LE GUYENNE, LE GASCOGNE, LE JEAN COCTEAU, LE DÔME, LE BÉARN, LE BASQUE, LE BIGORRE, LE PARC DES SPORTS, LE CERVANTÉS).
Cette opération s'inscrit notamment dans le Projet de Renouvellement Urbain du quartier Pissevin et complète les actions du Nouveau Programme National du Renouvellement Urbain (NPNRU) en cours.
 

02. Pourquoi le permis de louer s’applique uniquement aux copropriétés de l’ORCOD-IN Pissevin ?

02. Pourquoi le permis de louer s’applique uniquement aux copropriétés de l’ORCOD-IN Pissevin ?

Le quartier Pissevin regroupe aujourd’hui 16 copropriétés privées dont plusieurs en très grandes difficultés, nécessitant une intervention publique renforcée.

Parmi ces 16 copropriétés du quartier, 4 immeubles de la Galerie R. Wagner (GARRIGADO, BECARUT, PIBOULO, FERIGOULIER) font déjà l’objet d’un dispositif de redressement dénommé « Plan de Sauvegarde ». 

Le périmètre de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées reconnue d’Intérêt National (ORCOD-IN) concerne les 12 copropriétés restantes du quartier PISSEVIN, qui ne bénéficiaient pas jusqu’à ce jour de dispositifs adaptés. 

Sa mise en œuvre, confiée à l’Établissement Public Foncier  d’Occitanie (EPF), reposera sur la mobilisation de moyens humains et financiers exceptionnels pour un coût total estimé à 180 M €.

En contrepartie de cet engagement exceptionnel de l’État et dans le cadre de la mise en place obligatoire de dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne, la Ville de Nîmes a décidé d’instaurer l’autorisation préalable de mise en location dite « permis de louer » sur le périmètre de l’ORCOD-IN. 

03. Qu’est-ce que le permis de louer ?

03. Qu’est-ce que le permis de louer ?

C’est une autorisation préalable de mise en location qui entrera en vigueur à partir du 1er mars 2023 sur le secteur de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN) Quartier Pissevin.

Cette autorisation doit être obtenue par chaque propriétaire bailleur pour chaque nouvelle mise en location. 

Ce dispositif permet à la Ville de Nîmes de s’assurer que les logements mis à la location sur ce périmètre respectent les caractéristiques règlementaires de décence, et ne sont pas susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants ni à la salubrité publique.
 

04. Le périmètre du permis de louer pourrait-il évoluer dans le temps ?

04. Le périmètre du permis de louer pourrait-il évoluer dans le temps ?

À ce jour, le permis de louer concerne uniquement les logements en location (nus ou meublés, non conventionnés à l’ANAH) des 12 copropriétés concernées par l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées reconnue d’Intérêt National (ORCOD-IN) Pissevin.

Une possible extension du dispositif pourrait avoir lieu après analyse et évaluation des besoins aux termes de sa première période d’application, soit fin 2024.
 

05. Qui doit réaliser la demande du permis de louer ?

05. Qui doit réaliser la demande du permis de louer ?

Le dispositif s’adresse aux propriétaires bailleurs privés ou aux gestionnaires de biens mandatés par les bailleurs qui mettent des logements en location, dans le périmètre de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées reconnue d’Intérêt National (ORCOD-IN).

Il ne concerne pas :

  • Les logements conventionnés avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) ; 
  • Les renouvellements et avenants de bail en cours ;
  • Les locations touristiques saisonnières (location de moins de 4 mois dans l’année);
  • Les baux commerciaux et professionnels.
     

06. Qu’est-ce que l’obligation de décence du logement?

06. Qu’est-ce que l’obligation de décence du logement?

Pour rappel, et selon le décret de décence (cf. décret n°2002-120 du 30 janvier 2002), tout bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

La conformité du logement est évaluée selon 3 critères principaux : 

  • La sécurité et la santé : le logement doit comporter des installations ne présentant pas de risque pour la santé ou la sécurité des occupants (exemple : bonne étanchéité des ouvrants, branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité, …),
  • Le confort : le logement doit disposer des équipements et installations nécessaires en bon état de fonctionnement (exemple : système de chauffage adapté à la superficie et à la typologie du logement, production d’eau chaude et froide, évacuation des eaux usées, revêtement, …),
  • Les superficies des lieux : la surface habitable doit au minimum être égale à 9m² pour la pièce principale et une hauteur sous plafond au moins égale à  2,20 mètres pour chaque pièce. Par ailleurs, la pièce principale doit bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
     

07. La présence de nuisibles dans le logement (exemple : cafards) peut-elle être un facteur de non-décence

07. La présence de nuisibles dans le logement (exemple : cafards) peut-elle être un facteur de non-décence

Oui, la présence de nuisibles dans le logement peut être une cause de non décence et donc du refus de permis de louer.
La loi indique en ce sens, qu’un bailleur se doit de fournir un logement décent exempt de toute infestation de nuisibles ou parasites (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - art.6, modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art.142).
 

08. Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires à fournir à chaque mise en location et quelles sont leurs durées de validité ?

08. Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires à fournir à chaque mise en location et quelles sont leurs durées de validité ?

Diagnostics

Logements concernés

Durée de validité pour mise en location

 

Diagnostic de performance énergétique DPE)*

 

Tous les logements

Validité de 10 ans selon méthode de calcul réalisée*

*Voir tableau annexé ci-après

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Logements construits avant le 1er janvier 1949

Validité de 6 ans

ou

Validité définitive si absence constatée de plomb ou à des concentrations faibles

État de l'installation intérieure de l'électricité 

Installation réalisée depuis plus de 15 ans

 

Validité de 6 ans

 

État de l'installation intérieure du gaz 

État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)

 

Logements situés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, dans une zone de sismicité ou dans des zones à potentiel radon.

Validité de 6 mois, lien formulaire ci-dessous :

Lien du CERFA :

ial_inscriptible.pdf (georisques.gouv.fr)  

Copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante

 

Tous les logements

Validité de 3 ans pour le diagnostic initial

Ou

Validité illimitée s’il se révèle négatif.

* La durée de validité du DPE a été modifiée, ainsi : 

  • Les diagnostics réalisés avant le 1er janvier 2018 seront valides jusqu'au 31 décembre 2022, 
  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu'au 31 décembre 2024,
  • Les diagnostics réalisés à partir du 1er juillet 2021 seront valides 10 ans.


A savoir : à partir du 1er janvier 2023, un logement sera qualifié d'énergétiquement non décent lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, sera supérieure ou égale à 450 kWh/m2.
Cette mesure ne s'appliquera qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. 


Textes de loi et références : 

  • Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. 
  • Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine. 
     

09. Pourquoi faut-il réaliser une visite dans le cadre du dispositif du permis de louer ?

09. Pourquoi faut-il réaliser une visite dans le cadre du dispositif du permis de louer ?

Seule la visite de l’expert désigné par la commune permettra de constater l’état réel du logement.
Elle permettra aussi d’accompagner le bailleur dans l’éventuelle mise en conformité de son logement. Des informations et conseils personnalisés lui seront donnés, propres aux caractéristiques de son logement.
 

10. Est-ce que la visite concernant l’autorisation préalable de mise en location est payante ?

10. Est-ce que la visite concernant l’autorisation préalable de mise en location est payante ?

Non. La visite est gratuite pour le bailleur et/ou son gestionnaire. Le coût de la visite est pris en charge par la Ville de Nîmes. En revanche, les diagnostics obligatoires sont (comme ils le sont aujourd’hui) à la charge du bailleur.

Le bailleur doit s’assurer de la validité de ses diagnostics obligatoires.
 

11. La visite est gratuite, mais jusqu’à quand ?

11. La visite est gratuite, mais jusqu’à quand ?

Le permis de louer repose sur la durée du Programme Local de l’Habitat (PLH) communautaire en cours. Ce document arrivera à échéance le 31 décembre 2024.
Le permis de louer pourra être reconduit à l’échéance de cette date et à cette occasion de nouvelles modalités d’application pourraient être décidées.
 

12. Des aides financières pourront-elles être mobilisables pour réaliser les travaux de remise en décence du logement et des parties communes ?

12. Des aides financières pourront-elles être mobilisables pour réaliser les travaux de remise en décence du logement et des parties communes ?

Oui, le bailleur qui se verra refuser le permis de louer en raison de l’état de son logement pourra mobiliser pour les travaux de mise en conformité des parties privatives les aides financières de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). 

Les travaux en parties communes des immeubles (mise aux normes et amélioration) seront traités dans le cadre du dispositif de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées reconnue d’Intérêt National (ORCOD-IN). 
 

13. Et si ma demande de permis de louer est refusée ?

13. Et si ma demande de permis de louer est refusée ?

Si les conditions de décence du logement ne sont pas respectées le Maire peut refuser l'autorisation préalable de mise en location.  La décision de rejet de la demande d'autorisation préalable de mise en location doit être motivée et doit préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité précitées.

Une fois les travaux de mise en décence effectués, vous pourrez réaliser une nouvelle demande de permis de louer. Si les travaux sont conformes, une décision favorable du Maire vous sera transmise et le logement pourra enfin être loué.
 

14. Combien de temps avons-nous pour réaliser les travaux à la suite du refus du permis de louer ?

14. Combien de temps avons-nous pour réaliser les travaux à la suite du refus du permis de louer ?

À condition que le logement soit vacant au moment du refus délivré par la Ville, vous n’avez pas de délais obligatoires pour la réalisation des travaux. 

En revanche, vous ne pourrez pas louer à nouveau votre logement sans la réalisation de ces travaux. Une fois les travaux de mise en décence effectués, vous pourrez réaliser une nouvelle demande de permis de louer. Si les travaux sont conformes, une décision du Maire vous sera transmise et le logement pourra être loué.

Exemple : Lors de la visite un refus est donné à cause du mauvais état de/s la/les menuiserie/s du logement, non étanche/s à l’eau.
> Dans ce cas, soit une réparation de la menuiserie est possible techniquement, soit la mise en location ne pourra pas être réalisée avant le remplacement de/s la/les menuiserie/s défectueuse/s. 

IMPORTANT : vu le délai important de commande des menuiseries, nous vous conseillons de vérifier dès à présent leur état, afin d’intervenir en amont de votre demande de permis de louer si cela s’avère nécessaire.
 

15. Que faire si c’est le locataire sortant qui a rendu le logement indécent ?

15. Que faire si c’est le locataire sortant qui a rendu le logement indécent ?

Il est essentiel de maîtriser deux notions : celle d'usure normale (ou de vétusté) et celle de défaut d’entretien ou de dégradation. Le locataire n'est pas responsable de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure qui résulte d'un usage normal mais prolongé du logement et de ses équipements, qui exigera tôt ou tard leur réfection ou leur renouvellement. 

Ainsi, pendant toute la durée du bail :

  • Le propriétaire est tenu d’effectuer les grosses réparations (menuiseries non étanches à l’eau, ...) et de remplacer des équipements en fin de vie (chauffage entretenu mais défectueux car trop ancien, …)
  • Le locataire est tenu d'effectuer les travaux d'entretien courant et les petites réparations (renouvellement des joints de la salle de bain, l'entretien annuel de la chaudière, …). 

Au terme du bail, l'état des lieux de sortie, signé par les deux parties, est indispensable pour engager éventuellement la responsabilité du locataire.
Si aucun travaux ne sont à prévoir, vous devrez restituer le dépôt de garantie versé par le locataire.

Si en revanche le logement ou ses équipements ont subi des dégradations ou des transformations non autorisées, le propriétaire aura la possibilité de conserver une partie (ou la totalité si nécessaire) du dépôt de garantie afin de réaliser les travaux de remise en état. Le propriétaire devra fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne pourra donc pas retenir une somme forfaitaire

Pour autant, et quels que soient les recours engagés contre le locataire précédent, responsable de dégradations, il appartient au bailleur d’avoir rendu le logement décent, avant sa délivrance à un nouveau locataire entrant.
 

16. Dois-je faire une demande d’autorisation à chaque changement de locataire ?

16. Dois-je faire une demande d’autorisation à chaque changement de locataire ?

Oui, l’autorisation préalable à la mise en location doit être faite et renouvelée à chaque nouvelle mise en location (avec un nouveau locataire). 

Les renouvellements, avenants ou reconductions de bail ne sont  pas concernés.
 

17. Que se passe – il si aucune réponse n’a été apportée par la commune dans un délai de 1 mois ?

17. Que se passe – il si aucune réponse n’a été apportée par la commune dans un délai de 1 mois ?

À défaut de notification d’une décision du Maire dans un délai de 1 mois à compter du récépissé de dépôt du dossier complet, le silence gardé vaut autorisation. 

18. Que se passe-t-il si mon dossier est incomplet au dépôt ?

18. Que se passe-t-il si mon dossier est incomplet au dépôt ?

À défaut d’un récépissé de dépôt de dossier complet, le service de la Ville va transmettre un courrier en demandant de fournir les pièces manquantes ou non valides sous un délai de 1 mois. À défaut de réponse du demandeur dans les délais impartis, la demande d’autorisation est rejetée tacitement. 

19. Si après la validation de ma demande de permis de louer, je ne loue pas mon logement immédiatement ?

19. Si après la validation de ma demande de permis de louer, je ne loue pas mon logement immédiatement ?

L’autorisation devient caduque s’il apparait qu’elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance. Elle doit être renouvelée par la suite à chaque nouvelle mise en location.

20. Et si je vends mon logement après la validation de ma demande de permis de louer ?

20. Et si je vends mon logement après la validation de ma demande de permis de louer ?

En cas de logement vendu ou faisant l'objet d'une mutation à titre gratuit l’autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement.

La déclaration de transfert est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Il s’agit là de compléter le CERFA N° 15663*01 et de l’adresser à la Ville de Nîmes (aux mêmes coordonnées que la demande d’autorisation préalable). Ce formulaire CERFA est disponible via le lien ci-contre : cerfa_15663.do (service-public.fr)
 

21. Quelles sont les sanctions encourues si je loue mon logement sans permis de louer ?

21. Quelles sont les sanctions encourues si je loue mon logement sans permis de louer ?

  • Lorsqu'une personne met en location un logement sans avoir préalablement obtenu l’autorisation de mise en location : La commune informe le propriétaire et lui donne 45 jours pour régulariser sa situation (dépôt et validation de sa demande de permis de louer).

    Si le propriétaire ne donne pas réponse dans ce délai, la commune signalera la situation au préfet. Le préfet informera alors l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d'un mois (article L. 635-7 et article R. 635-4 du code de la construction et de l'habitation). À défaut d'action de l'intéressé, le préfet peut ordonner le paiement d'une amende de 5 000 € maximum. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €. 
  • Lorsqu'une personne met en location un logement alors qu’une décision de rejet de sa demande d'autorisation lui a été signifiée, le préfet informe l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d'un mois (article L. 635-7 et article R. 635-4 du code de la construction et de l'habitation). À défaut, il peut ordonner le paiement d'une amende de 15 000 € maximum. 

A savoir : 

  • Le produit des amendes sera intégralement versé à l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). 
  • L’ANAH peut aider les propriétaires bailleurs à rénover leur logement destiné à la location sous certaines conditions. Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique ou de travaux lourds, ils peuvent bénéficier d’aides financières de l’ANAH pour les réaliser.
  • La mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

 
 

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