Janvier 2020

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Les édifices menaçant ruine

Un immeuble, (un édifice ou une partie d’un édifice) et quelle qu’en soit sa nature, qui menace ruine et qui pourrait, par son effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, il n’offre pas les garanties de solidité nécessaire au maintien de la sécurité publique, peut nécessiter la mise en œuvre d’une procédure de péril.

La Police administrative spéciale des édifices menaçant ruine distincte des pouvoirs de police générale aux immeubles menaçant ruine porte uniquement sur des problèmes relatifs à la structure même de l’édifice, cause inhérente des désordres.

Pour les problématiques liées à la décence ou l'insalubrité, vous pouvez vous rendre dans la rubrique "risques liés à l'habitat".

La réglementation

La base légale de la police des édifices menaçant ruine est double, c’est d’une part un des éléments de la police générale du Maire et, d’autre part, une police spéciale, codifiée au Code de la construction et de l’habitation　:

Article L. 2212-2, alinéa 1 du Code général des collectivités territoriales

«　La police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. Elle comprend notamment :

1° Tout ce qui intéresse la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques, ce qui comprend le nettoiement, l'éclairage, l'enlèvement des encombrements, la démolition ou la réparation des édifices et monuments funéraires menaçant ruine, l'interdiction de rien exposer aux fenêtres ou autres parties des édifices qui puisse nuire par sa chute ou celle de rien jeter qui puisse endommager les passants ou causer des exhalaisons nuisibles ainsi que le soin de réprimer les dépôts, déversements, déjections, projections de toute matière ou objet de nature à nuire, en quelque manière que ce soit, à la sûreté ou à la commodité du passage ou à la propreté des voies susmentionnées　; (…)　»　

Articles L. 511-1 et suivants et R. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation

Article L. 511-1　: «　Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu’ils menacent ruine et qu’ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties de solidité nécessaire au maintien de la sécurité publique, dans les conditions prévues à l’article L. 511-2. Toutefois, si leur état fait courir un péril imminent, le maire ordonne préalablement les mesures provisoires indispensables pour écarter ce péril, dans les conditions prévues à l’article L. 511-3.

Il peut faire procéder à toutes visites qui lui paraîtront utiles à l’effet de vérifier l’état de solidité de tout mur, bâtiment et édifice.

Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un immeuble est tenue de signaler ces faits au maire, qui peut recourir à la procédure des articles ci-après. Fiche de saisine

Edifices Concernés

La procédure est applicable aux murs, immeuble bâtis et édifices élevés au-dessus du sol, tels que les bâtiments, les monuments, ainsi qu’aux ouvrages de soutènement.

Sont assimilés aux immeubles bâtis, par la jurisprudence, les éléments qui lui sont incorporés, tels que les balcons, les corniches, les canalisations d’évacuation des eaux de pluies.

Le bâtiment peut appartenir à une personne privée ou publique.

Pour engager la procédure de péril, un danger réel et actuel doit être à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des occupants.

Le danger peut concerner la voie publique ou les abords extérieurs d’un édifice (danger pour les passants), mais également les propriétés privées (danger pour les occupants ou les utilisateurs d’un bâtiment).

Le danger doit émaner de l’édifice en lui-même, la menace de ruine provient de causes inhérentes à la construction　: défaut d’entretien, vétusté, vice de construction… .

Si le délabrement de l’immeuble est causé à la fois par des causes extérieures et des causes internes, la procédure de péril, fondée sur la compétence spéciale du maire, peut être mise en œuvre.

Pourquoi ?

Ces procédures ont vocation à assurer la sécurité publique, c'est-à-dire la sécurité sur la voie publique, mais également la sécurité des personnes présentes dans l’édifice.

L’objectif est d’éviter un risque de chute de matériaux pouvant entrainer un risque de blessure ou de décès.

La police spéciale des édifices menaçant ruine impose seulement des mesures destinées à stabiliser l’ouvrage. Elle ne contraint pas le propriétaire à reconstruire à l’identique ou à prévoir des travaux de confort (peinture, finitions, etc.…).

Par qui ?

Inscrite dans le Code général des collectivités territoriales et dans le Code de la construction et de l’habitation, la Police des édifices menaçant ruine est une compétence appartenant au maire.

Seul le maire peut décider d’engager une procédure sur cette base réglementaire.

En cas de carence du maire, le préfet peut se substituer à l’autorité défaillante.

Péril ordinaire

Lorsqu’il est constaté une situation de péril sur un édifice, le maire peut mettre en œuvre la police des édifices menaçant ruine.

La procédure de péril ordinaire a pour objectif de faire cesser durablement le péril sur l’édifice.

Il peut faire procéder à toutes visites qui lui paraîtront utiles à l’effet de vérifier l’état de solidité de tout mur, bâtiment ou édifice.

Le maire informe le(s) propriétaire(s), par courrier recommandé, qu’il engage une procédure de péril ordinaire.

Ce courrier met en place une phase contradictoire où le propriétaire peut apporter toute information qu’il juge nécessaire, demander une contre expertise, fournir des devis … . La phase contradictoire ne peut être inférieure à 1 mois (2 dans le cas d’une copropriété).

A l’issue de la phase contradictoire, et si le péril persiste, le maire met le(s) propriétaire(s) en demeure, par arrêté municipal, de faire dans un délai déterminé les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s’il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus.

Au besoin, le maire peut assortir l’arrêté d’une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive.

Lorsque l’arrêté n’a pas été exécuté dans le délai imparti, le maire met en demeure le(s) propriétaire(s) d’y procéder dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à 1 mois.

A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivé, fait procéder d’office à leur exécution aux frais du ou des propriétaire(s).

La réalisation des travaux est constatée par un homme de l’art.

Péril imminent

Lorsqu’il est constaté une situation de péril sur un édifice, le maire peut mettre en œuvre la police des édifices menaçant ruine. Cependant, en cas de péril imminent, le maire met en œuvre une procédure d’urgence.

La procédure de péril imminent a pour objectif de faire cesser l’imminence du péril, mais pas le péril en lui-même.

Le maire avertit le(s) propriétaire(s) qu’il engage une procédure de péril imminent. Parallèlement, il saisit le tribunal administratif qui nomme un expert.

Celui-ci intervient dans les 24 heures qui suivent sa nomination, il dresse un constat visuel de l’état de l’édifice et des bâtiments mitoyens, il conclut à l’existence d’un péril imminent ou non et propose des mesures permettant de traiter l’imminence et le péril.

Le maire ordonne, par arrêté municipal, les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l’évacuation de l’immeuble.

Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office aux frais du/des propriétaire(s).

La réalisation des travaux est constatée par un homme de l’art.

Procédures Cumulées

Le maire peut utiliser ces procédures en simultané ou l’une après l’autre.

Engagement d’une procédure de péril imminent suivi d’une procédure de péril ordinaire,
Engagement simultané des deux procédures,
Engagement d’une procédure de péril imminent alors même que l’édifice est déjà frappé d’un arrêté de péril ordinaire.

Ces procédures étant à la fois complémentaires et dissociables, le maire adapte l’engagement des procédures selon les circonstances (aggravation de la situation, immeuble présentant plusieurs désordres entrainant un péril ordinaire et un seul désordre dangereux nécessitant une procédure de péril imminent…).